WOHNUNGSEIGENTUMSRECHT

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Das Wohnungseigentumsrecht

Das Wohnungseigentumsrecht regelt die rechtlichen Verhältnisse an formal geteilten Grundstücken. Zentrale Rechtsgrundlage ist das Wohnungseigentumsgesetz, das die wichtigsten Fragen rund um das Wohnungseigentum abschließend ordnet.

Das Wohnungseigentumsgesetz enthält insbesondere Regelungen zu folgenden Bereichen:

Begründung von Wohnungseigentum
Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums
Wohnungserbbaurecht
Dauerwohnrecht

Darüber hinaus regelt das Wohnungseigentumsgesetz auch verfahrensrechtliche Fragen. Dazu zählen unter anderem die gerichtliche Zuständigkeit sowie Regelungen zu Klagearten und Kostenerstattungsmöglichkeiten.

Bereits § 1 des Wohnungseigentumsgesetzes definiert grundlegende Begriffe. Wohnungseigentum ist demnach das Sondereigentum an einer Wohnung, verbunden mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem das Wohnungseigentum gehört.

Von besonderer Bedeutung im Wohnungseigentumsrecht sind die Regelungen zum Miteigentum am Gemeinschaftseigentum sowie das mit dem Wohnungseigentum verbundene Mitgliedschaftsrecht in der Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese Rechte und Pflichten prägen maßgeblich das Zusammenleben und die Verwaltung innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft.

Im Wohnungseigentumsrecht für Sie zuständig

RAin Elke Olbrich, Dipl.-Jur. Univ. Mietrecht, Wohnungseigentumsrecht und Verkehrszivilrecht

Weitere Informationen zum Wohnungseigentumsrecht

Wird auf einer Wohnungseigentümerversammlung per Mehrheitsbeschluss ein Beschluss gefasst, so besteht die Möglichkeit einer Beschlussanfechtung, sofern man selbst bei der Abstimmung der unterlegene Wohnungs- oder Teileigentümer ist.

Diese Anfechtung ist fristgebunden, sodass dem Wohnungseigentümer kaum Zeit bleibt, die Eigentümerversammlung zu einer freiwilligen Abänderung des Beschlusses zu veranlassen. Es bleibt daher meist nur der Klageweg.

Grundsätzlich ist jeder im Grundbuch eingetragene Eigentümer sowie der Verwalter anfechtungsberechtigt.

Zu unterscheiden ist zwischen dem von vornherein nichtigem Beschluss, der keiner Anfechtung bedarf, und einem solchen Beschluss, der erst durch das gerichtliche Verfahren für ungültig erklärt wird.
Ein Beschluss ist nichtig, wenn

er gegen ein gesetzliches Verbot verstößt oder
die Versammlung keine Beschlusskompetenz besitzt.

Solche Beschlüsse entfalten keine Rechtswirkung und sind daher nicht anfechtbar. Um aber die Ausführung eines solchen Beschlusses zu verhindern, besteht für den Wohnungseigentümer die Möglichkeit eines Feststellungsantrags bezüglich der Nichtigkeit am Amtsgericht.

Doch, wie verhält es sich im Übrigen, also bei nicht nichtigen Beschlüssen?

Generell sind diese innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung im Klagewege anfechtbar und innerhalb von zwei Monaten nach Beschlussfassung ist die Klage zu begründen.

Ohne Anfechtung wird der Beschluss rechts- und bestandskräftig, was das Dulden des Beschlusses durch jeden Eigentümer zur Folge hat – egal ob rechtswidrig oder nicht.

Durch den Kauf einer Eigentumswohnung wird man Teil der Eigentümergemeinschaft, innerhalb derer man Inhaber von Miteigentum (Gemeinschaftseigentum) als auch Sondereigentum wird. Aus dieser Eigentümerstellung heraus ergeben sich für jeden Wohnungseigentümer bestimmte Rechte und Pflichten. Sind die Grenzen des Gemeinschafts- und Sondereigentums undurchsichtig, so kommt es immer wieder zu Konflikten zwischen den Eigentümern.

Sondereigentum umfasst dabei das, was nur einem Eigentümer dient. Dieses kann entfernt oder hinzugefügt werden, ohne die Miteigentümer zu beeinträchtigen oder die Außenansicht im weitesten Sinne zu verändern. Beispiele hierfür sind:

Boden- und Wandbeläge (Teppiche, Tapeten),
Badeinrichtungen inklusive Armaturen,
Innentüren und
nichttragende Wände.

Gemeinschaftseigentum umfasst dagegen alles, was nicht Sondereigentum ist. Beispiele hierfür sind:

Treppenhäuser, Aufzüge,
Dächer,
Heizungsanlagen und
Fenster.

Wie in jeder Nachbarschaft kann es auch innerhalb von Eigentümergemeinschaften zu Streit kommen. Um Streitigkeiten vorzubeugen (bspw. bzgl. auf Grünflächen spielender Kinder), gilt zum einen die Hausordnung, zum anderen regelt die Teilungserklärung etwaige Beschränkungen. Ist demnach bspw. das Betreten der Grundflächen verboten, so haben sich alle daran zu halten.

Muss nun in einer Wohnungseigentümerversammlung über eben ein solches Problem, wie das Betreten der Grünflächen abgestimmt werden, so kann es schnell zu hitzigen Diskussionen kommen, die womöglich in Streit enden. So kann es einer alleinstehenden Person möglicherweise fernerliegen, sich für spielende Kinder auf den Rasenflächen einzusetzen, als einem Paar mit Kindern.

Ein weiterer Problemfaktor besteht häufig darin, die vielen Geschmäcker der Wohnungseigentümer bei nur einer Hausfassade „unter einen Hut“ zu bringen. So wünschen sich einige Eigentümer farbige Wände und Fenster, wohingegen andere es jedoch lieber sehr schlicht mögen und weiße Wände und Fenster bevorzugen.

Die Liste potentieller Streitpunkte erscheint schier endlos, weshalb das Aufsuchen eines rechtlichen Beistands durchaus angezeigt sein kann.

Die Teilungserklärung ist in § 8 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) zu finden. Dabei handelt es sich um die Erklärung des Grundstückeigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Eigentum am Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt wird, die mit Sondereigentum an einzelnen Wohnungen und/oder nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen verbunden sind.

Innerhalb der durch das WEG gesetzten Beschränkungen kann die Teilungserklärung bestimmen, welche Gebäudeteile Sondereigentum sind und welche nicht. Des Weiteren sind dort i. d. R. besondere Sondernutzungsrechte (bspw. an Stellplätzen) festgehalten.

Die Teilungserklärung muss notariell beglaubigt sein. Die zuständige Genehmigungsbehörde ist die Bauaufsichtsbehörde, der ein zur Teilungserklärung gehörender Aufteilungsplan vorgelegt werden muss. Die Behörde prüft dann auf Abgeschlossenheit der Nutzungseinheiten und auf inhaltliche Entsprechung des Teilungsplans mit der zum Grundstück gehörenden Baugenehmigung.

Teilungserklärung und dazugehörende Urkunden sind beim Grundbuchamt verwahrt.