Mieter und Vermieter

Das Mietrecht

Mit Wirkung zum 1. September 2001 hat der Gesetzgeber einen Großteil der Vorschriften zum Mietrecht modernisiert, zusammengefasst, vereinfacht und neu gestaltet. Der Grund: Zahlreiche, seit Inkrafttreten des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) partiell vorgenommene Änderungen hatten das Mietrecht unübersichtlich werden lassen. Zudem waren Formulierungen sprachlich veraltet und die Anforderungen der modernen Gesellschaft an Mobilität und Flexibilität hatten zu einer Interessensverschiebung geführt, der das alte Mietrecht nicht mehr entsprechen konnte.

Das neue Mietrecht gilt uneingeschränkt für alle Mietverträge, die seit dem 1. September 2001 abgeschlossen wurden und werden. Für ältere Mietverträge sind zahlreiche Übergangsvorschriften geschaffen worden. Mittlerweile wurden auch diese bereits teilweise wieder geändert.

Beginnend mit dem Vertragsschluss und allen damit verbundenen Regelungen über Mietdauer und Mietzins inklusive Nebenkosten stellen sich auch laufend rechtliche Fragen beispielsweise zum Thema Untervermietung, Mieterhöhung, Mängel, Schönheitsreparaturen und Modernisierung. Auch bei der Beendigung des Mietverhältnisses ergeben sich vielschichtige Probleme - sämtlich sowohl für Mieter als auch für Vermieter.

Wir beraten und vertreten Mieter und Vermieter - auch im gewerblichen Bereich - von der Vertragsgestaltung, während bestehender Verträge und bei deren Beendigung.

Im Mietrecht für Sie zuständig

RAin Elke Olbrich, Dipl.-Jur. Univ.
Mietrecht, Wohnungseigentumsrecht und Verkehrszivilrecht

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Weitere Informationen zum Mietrecht

Kündigung wegen Eigenbedarfs

Die Eigenbedarfskündigung stellt wohl den häufigsten Grund für die ordentliche Beendigung des Mietvertrags aus Vermietersicht dar.

Gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis kündigen, wenn er die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 27.01.2010 entschieden, dass auch Nichten und Neffen des Vermieters so enge Verwandte sind, dass zu ihren Gunsten das Mietverhältnis durch den Vermieter gekündigt werden kann.

Neben Eltern, Kindern, Enkeln und Geschwistern des Vermieters zählen nach neuester Rechtssprechung des Bundesgerichtshofs nunmehr eben auch Neffen und Nichten zum begünstigten Personenkreis für die vom Vermieter Eigenbedarf geltend gemacht werden kann.

Für eine wirksame Kündigung müssen zudem vernünftige und nachvollziehbare Gründen vorliegen, die eine Inanspruchnahme der vermieteten Wohnung rechtfertigen. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn die Wohnung näher an der Arbeitsstätte des Vermieters liegt, der Vermieter die eigenen Wohnung als Altersruhesitz nutzen will oder Familienangehörige wegen veränderter Lebensumstände eine größere oder kleinere Wohnung benötigen.

Diese Gründe sowie die Bedarfperson und deren derzeitigen Wohnverhältnisse sind in der Kündigung genau anzugeben. Für die Wirksamkeit der Kündigung ist weiterhin erforderlich, dass die Kündigung nicht rechtsmissbräuchlich erfolgte, etwa, wenn der Eigenbedarf nur vorgetäuscht wurde um den Mieter loszuwerden. Aber auch falls z.B. bei Vertragsschluss der Kündigungsgrund bereits absehbar war, der geltend gemachte Wohnbedarf überhöht ist oder der Vermieter die Wohnung nur für einige Monate nutzen will, kann die Kündigung unwirksam sein. Sofern eine vergleichbare Alternativwohnung im selben Haus oder in der gleichen Wohnlage vorhanden ist oder nach Ausspruch der Kündigung frei wird, muss der Vermieter diese dem Mieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist anbieten. Wenn der Vermieter durch diese Wohnung seinen Wohnbedarf decken kann, darf er die Kündigung nicht weiter verfolgen.

Wird die vermietete Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft, so ist eine Eigenbedarfskündigung erst nach einer Sperrfrist von drei Jahren seit der Veräußerung möglich.

Der Vermieter, der eine Wohnung wegen Eigenbedarfs kündigt, hat stets die gesetzliche Kündigungsfrist zu beachten, die bei einer Mietdauer von bis zu fünf Jahren drei Monate beträgt und sich nach fünf und acht Jahren um jeweils drei Monate verlängert.

Aber auch im Falle der Eigenbedarfskündigung kann der Mieter der Kündigung widersprechen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine unzumutbare Härte darstellen würde. Dies wird insbesondere dann bejaht, wenn dem Mieter aufgrund von schwerer Krankheit, Schwangerschaft oder hohen Alters ein Umzug nicht zuzumuten ist. In einem solchen Fall muss die Kündigung entweder zurückgenommen werden oder die Räumungsfristen werden verlängert oder der Mieter erhält eine angemessene Entschädigung.

Wenn der Mieter beweisen kann, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war oder noch vor Ablauf der Kündigungsfrist weggefallen ist, stehen dem Mieter insoweit Schadensersatzansprüche gegen den Vermieter zu. In Betracht kommen hier insbesondere Umzugs- und Maklerkosten, die aufgrund der unberechtigten Eigenbedarfskündigung entstanden sind, Anschaffungskosten für neue Einrichtungsgegenstände, weil die vorhandenen nicht mehr passen, aber auch höhere Mietzahlungen für die neue Wohnung. Die Schadensersatzansprüche des Mieters sind aber ausgeschlossen, wenn ein Mietaufhebungsvertrag geschlossen wurde.

Endrenovierungsklauseln in Mietverträgen

Oftmals sind Mieter laut Mietvertrag verpflichtet, die Mietwohnung bei Beendigung des Mietvertrages renoviert zu übergeben.

Diese Klausel, welche neben dem Malern und Tapezieren auch die Renovierung von bspw. Türen oder die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes der Fliesen in Küche und Bad umfasst, ist jedoch in vielen Fällen unwirksam. Diese Unwirksamkeit ist grundsätzlich dann gegeben, wenn die Endrenovierungsklausel nicht auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf der Wohnung bezogen ist, die Wohnung nur für einen kurzen Zeitraum gemietet wurde oder die Wohnung unrenoviert übergeben wurde. Anders kann die rechtliche Bewertung jedoch liegen, wenn die Endrenovierungsklausel im Zuge einer individuellen Vereinbarung geschlossen wurde. Diese Differenzierung begründet die Rechtsprechung mit der unangemessenen Benachteiligung des Mieters im Rahmen eines Formularmietvertrages.

Kommt der Mieter seiner vermeintlichen „Pflicht“ trotz ungültiger Endrenovierungsklausel nach, so steht ihm ggfs. gegenüber dem Vermieter ein Erstattungsanspruch zu. Hierbei sollte jedoch die zeitliche Grenze von sechs Monaten berücksichtig werden, in welcher der Anspruch geltend gemacht werden kann.

Vereinbarungen zu Schönheitsreparaturen

Gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB ist der Vermieter während der Dauer des Mietverhältnisses dazu verpflichtet, die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Letztere Pflicht wird im Rahmen der Schönheitsreparatur-Klauseln jedoch regelmäßig dem Mieter auferlegt.

Doch ist diese Regelung überhaupt zulässig?

Zunächst ist zu klären, was unter den Begriff der „Schönheitsreparaturen“ fällt: Laut Rechtsprechung umfassen Schönheitsreparaturen abschließend das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken von Wänden/Decken, das Streichen von Fußböden/Heizkörpern inkl. der Rohre/Innentüren/Innenseiten von Außentüren und Fenstern, sowie die Beseitigung von Dübeln inkl. das Verschließen der Löcher.

Das Abwälzen dieser Tätigkeiten auf den Mieter durch Mietvertrag ist höchstrichterlich gestattet. Allerdings gilt zu beachten, dass für die Wirksamkeit die Wohnung in einem renovierten Zustand übergeben worden sein muss und eine starre Fristenregelung (Bsp.: Der Mieter hat während der Mietzeit Schönheitsreparaturen auf seine Kosten sach- und fachgerecht auszuführen, und zwar: in Küche, Bad, WC alle drei Jahre, in den übrigen Räumen alle fünf Jahre.) in der Regel unwirksam ist.

Zulässige Mieterhöhung

Viele Mieter stellen sich die Frage: Unter welchen Umständen und in welchem Umfang ist eine Mieterhöhung seitens des Vermieters zulässig?

Wir geben die Antwort: Dem Vermieter ist eine Anpassung an den ortsüblichen Satz erlaubt. Gemäß § 558 BGB bildet sich dieser aus den Mieten, die im Schnitt innerhalb der letzten vier Jahre für eine vergleichbare Wohnung in dieser Gegend bezahlt wurden, Orientierung diesbezüglich bieten oftmals Mietspiegel von Städten und Gemeinden.

Eine Mitteilung über die Mieterhöhung muss in Textform erfolgen und darf frühestens ein Jahr nach dem Einzug begehrt werden, wobei eine Überlegensfrist bis zum Ablauf des übernächsten Monats einzuräumen ist, d. h. die Miete darf tatsächlich erst nach 15 Monaten steigen.

Aber bitte beachten Sie: Vorgenanntes gilt lediglich bei einer Mieterhöhung aufgrund Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, nicht jedoch bei einer Mieterhöhung aus anderen Gründen (bspw. Modernisierung). Auch bei vereinbarter Staffel- oder Indexmiete darf eine Mieterhöhung aufgrund Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete nicht erfolgen.

Bayerische Mietpreisbremse

Das LG München I (Urteil vom 06.12.2017 - 14 S 10058/17) bestätigte in zweiter Instanz die Unwirksamkeit der Mieterschutzverordnung für Bayern vom 10.11.2015.

Begründet wurde dies damit, dass den rechtlichen Anforderungen des § 556d Abs. 2 BGB nicht entsprochen wurde. So wurden in der Verordnung zwar elf statistische Merkmale aufgezählt, anhand derer die Einordnung der jeweiligen Gemeinde in die Verordnung erfolgten, allerdings fehlten die konkreten Befundergebnisse. Des Weiteren fehlte die Mitteilung über die Ergebnisse der Gemeindeanhörung, welche noch zu Änderungen in der Gemeindezusammensetzung geführt hatten.

Eine rückwirkende Heilung des Begründungsmangels durch eine nachträgliche Begründung der Verordnung vom 24.07.2017 nach dem Erlass des erstinstanzlichen Urteils war nicht möglich. Fraglich bleibt jedoch, ob eine Heilung für die Zukunft ab dem Bekanntmachungszeitpunkt eingetreten ist.

Maklerrecht

Das Maklerrecht regelt sämtliche Bestimmungen, die es für eine Maklertätigkeit gibt. Dabei bezeichnet ein „Makler“ eine Person, die als Vermittler Gelegenheit zum Vertragsabschluss zwischen mindestens zwei Parteien herbeiführt. Problematisch am Maklerrecht ist dabei, dass lediglich wenige gesetzliche Regelungen bestehen und Maklerrecht überwiegend durch Richterrecht seine Form findet.

Gemäß § 652 BGB wird zwischen zwei Maklertätigkeiten unterschieden:

So gibt es zum einen den Nachweismakler, welcher seinem Auftraggeber lediglich Interessenten benennen und die herbeigeführte Möglichkeit zum Vertragsabschluss nachweisen muss. Eine Verpflichtung zur tatsächlichen Vermittlung besteht dabei jedoch nicht.

Zum anderen gibt es den Vermittlungsmakler, welcher direkte Vertragsverhandlungen zwischen dem Auftraggeber und dem Interessenten ermöglichen muss.

Beim Maklerauftrag wird zwischen drei Varianten unterschieden: Der Allgemeinauftrag, welcher es dem Auftraggeber ermöglicht, weiterhin selbst tätig zu bleiben bzw. weitere Makler zu beauftragen; der Alleinauftrag, welcher es dem Auftraggeber ermöglicht, weiterhin selbst tätig zu bleiben, die Beauftragung weiterer Makler aber i. d. R. für einen bestimmten Zeitraum ausschließt; der qualifizierte Alleinauftrag, welcher den Auftraggeber verpflichtet, potentielle sich an ihn wendende Interessenten an den Makler zu verweisen.

Generell bedarf der Maklervertrag keiner bestimmten Form, allerdings gilt dies nicht im Bereich des Wohnungsvermittlungsgesetzes (WoVermRG). Gemäß §§ 1, 2 WoVermRG erfordern Maklerverträge über den Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume oder über die Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume den Abschluss in Textform. Aufgrund der nur spärlich vorhandenen Gesetzeslage empfiehlt sich stets eine schriftliche Vereinbarung, welche die Rechten und Pflichten der Parteien so detailliert als möglich festlegt.

Hinsichtlich der Bezahlung des Maklers ist anzumerken, dass die sogenannte Maklerprovision bzw. -courtage i. d. R. einen gewissen Prozentsatz der Summe, die der Auftraggeber erhält (falls dies der Verkäufer ist) bzw. die der Auftraggeber leistet (falls dies der Käufer ist). Im Bereich der Vermietung gilt seit 2015 ein neues Maklergesetz, welches das sog. „Bestellerprinzip“ enthält: Diejenige Person, die den Makler beauftragt hat, hat dessen Kosten zu tragen. Die Maklerprovision darf dabei nicht mehr als zwei Nettomonatsmieten betragen.

Aber Achtung: Im Bereich des Hauskaufs gelten vorgenannte Regelungen nicht.

Eine Kündigung des Maklervertrags kann bei einem auf unbestimmte Zeit geschlossenen Vertrag jederzeit und ohne die Angabe von Gründen erfolgen. Bei einem befristeten Maklervertrag kann die Kündigung entweder ordentlich mit der Einhaltung der Kündigungsfristen erfolgen oder außerordentlich aus einem wichtigen Grund (bspw. Vertragsbruch) – ähnlich dem Arbeitsvertrag.

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