Auf gute Nachbarschaft

Das Baurecht

Baurecht bezeichnet je nach Kontext die Gesamtheit der Rechtsnormen, die das Bauen betreffen, wobei üblicherweise unterschieden wird zwischen privatem Baurecht und öffentlichem Baurecht.

Privates Baurecht

Privates Baurecht bezeichnet zivilrechtliche Normen, die Grundeigentum und Nachbarrecht, Werkverträge die etwa zur Vorbereitung und Durchführung eines Bauvorhabens geschlossen werden (Architektenvertrag, Bauvertrag mit Bauunternehmern usw.) regeln. Unter privates Baurecht werden zudem die Nachbarrechtsgesetze der Bundesländer eingeordnet.

Öffentliches Baurecht

Hierunter sind jene Teile des öffentlichen Rechts, die (auch) Bauvorhaben betreffen zu fassen. Innerhalb des öffentlichen Baurechts wird nochmals unterschieden zwischen dem Bauplanungsrecht - den Normen, die die Bebaubarkeit von Grundstücken regeln und dem Bauordnungsrecht - den Normen, die nähere Vorschriften für einzelne Bauvorhaben regeln wie z.B. Sicherheits- und Gestaltungsvorschriften. Während das Bauplanungsrecht Bundessache ist, liegt das Bauordnungsrecht in der Hand der Länder.

Im Baurecht für Sie zuständig

RA Markus Rebl, Dipl.-Jur. Univ.
Gewerblicher Rechtsschutz, Baurecht, Architektenrecht und Sozialrecht

» der Anwalt im Detail

Privates Baurecht

Das private Baurecht regelt die Rechtsbeziehungen zwischen den Beteiligten an einem Bauvorhaben, üblicherweise bezeichnet als Auftraggeber und Auftragnehmer. Das private Baurecht ist in Deutschland nicht in einem einzelnen Gesetz geregelt.

Das Werkvertragsrecht (§§ 631 ff. BGB) ist Grundlage des privaten Baurechts. Weitere Regelungen finden sich in den nachbarschützenden Normen des Privatrechts (§§ 903 ff., 936 und 1004 BGB, sowie ggf. auch die Nachbarrechtsgesetze der Länder).

Eine starke Bedeutung im privaten Baurecht hat die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen / Teil B. Dabei handelt es sich um allgemeine Vertragsbedingungen für Bauverträge. Die VOB/B wurde ursprünglich für die Verträge der öffentlichen Hand entwickelt, stellt jedoch mittlerweile einen Standardbestandteil auch in Verträgen zwischen Privaten dar. Ihre Regelungen haben dann den Charakter von Allgemeinen Geschäftsbedingungen.

BGB-Werkvertrag

Als Bauvertrag bezeichnet man den Vertrag zwischen einem Auftraggeber (Bauherr, Besteller) und einem Auftragnehmer (Unternehmer) über die Erbringung von Bauleistungen. Hierbei kann es sich um die Erstellung eines schlüsselfertigen Neubaus, einzelner Teile hiervon (z.B. des Rohbaus), Umbauten, Renovierungsarbeiten oder um sonstige Leistungen (Maurer-, Malerarbeiten, Installation, Heizungsbau etc.) handeln. Auftragnehmer von Leistungen einzelner Gewerke sind vielfach Handwerksbetriebe.

Für den Abschluss eines Bauvertrags bestehen keine Formvorschriften, so dass er auch mündlich oder durch schlüssiges Verhalten abgeschlossen werden kann. Auch heute noch werden viele Bauverträge per Handschlag abgeschlossen. Sofern der Bauvertrag mit dem Verkauf eines Grundstücks zusammenhängt, bedarf er der notariellen Beurkundung.

Grundlage des Bauvertrages kann entweder nur das BGB sein oder ergänzend die VOB/B, sofern diese wirksam vereinbart ist.

Hauptpflicht des Unternehmers ist, sofern die VOB/B nicht vereinbart ist, die mangelfreie Herstellung des Werks (§§ 631, 633 BGB). Die geschuldete Leistung sollte möglichst genau festgelegt werden, etwa durch Bezugnahme auf eine Baubeschreibung, Pläne oder ein Leistungsverzeichnis.

Hauptpflicht des Bestellers ist die Entrichtung der Vergütung. Ist eine Abrede hierüber nicht getroffen und eine kostenlose Leistung nicht zu erwarten, gilt die übliche Vergütung als vereinbart (§ 632 BGB).

Der Besteller ist verpflichtet, das mangelfrei hergestellte Werk abzunehmen (§ 640 BGB). Der Werklohn wird bei Abnahme des Werkes fällig (§ 641 BGB). Meist sind aber vorher Abschlagszahlungen geschuldet (§ 632a BGB oder nach Vereinbarung).

Liegt ein Mangel vor, so kann der Besteller nach Abnahme die Zahlung eines angemessenen Teils der Vergütung bis zur Mangelbeseitigung verweigern (Zurückbehaltungsrecht), und zwar mindestens in Höhe des Doppelten der für die Beseitigung des Mangels erforderlichen Kosten (§ 641 Absatz 3 BGB).

Ferner hat der Besteller bei Vorliegen eines Mangels die in § 634 BGB genannten Rechte:

  • Er kann Nacherfüllung (§ 635 BGB), das heißt nach Wahl des Unternehmers Beseitigung des Mangels oder Neuherstellung, verlangen.
  • Er kann nach fruchtlosem Ablauf einer dem Unternehmer zur Nacherfüllung bestimmten angemessenen Frist den Mangel selbst (oder durch einen anderen Unternehmer) beseitigen und Ersatz der hierfür erforderlichen Aufwendungen verlangen (§ 637 BGB).
  • Er kann unter bestimmten Voraussetzungen vom Vertrag zurücktreten (§§ 636, 323 und 326 Absatz 5 BGB) oder die Vergütung mindern (§ 638 BGB).
  • Er kann unter bestimmten Voraussetzungen Schadensersatz (§§ 636, 280, 281, 283, 311a BGB) oder Ersatz vergeblicher Aufwendungen (§ 284 BGB) verlangen.

Nach dem Gesetz kann der Unternehmer vom Besteller Sicherheit für den geschuldeten Werklohn verlangen (§§ 648, 648a BGB). Für die Verjährung der Mängelansprüche gilt § 634a BGB.

Umgekehrt wird auch vereinbart, dass der Unternehmer dem Besteller Sicherheit für die vertragsgerechte Ausführung der Leistung zu stellen hat oder dass nach Abnahme ein Teil des Werklohns für die Dauer der Verjährungsfrist für Mängelansprüche einbehalten wird (Sicherheitseinbehalt), sofern nicht der Unternehmer eine Bankbürgschaft zur Sicherung etwaiger Nacherfüllungsansprüche übergibt.

Je nach vertraglicher Vereinbarung bzgl. des Preises sind folgende Gestaltungsmöglichkeiten zu unterscheiden:

  • Einheitspreisvertrag:Die Vergütung berechnet sich aus dem Einheitspreis für die jeweilige Teilleistung (z. B. 1 m³ Beton) multipliziert mit der ausgeführten Menge. Die tatsächlich ausgeführte Leistung wird ermittelt durch Aufmaß aus den Bauplänen oder hilfsweise am Objekt.
  • Globalpauschalvertrag: Die zu erbringenden Leistungen werden ergebnisorientiert (funktionale Ausschreibung) beschrieben und dafür eine Pauschale vereinbart. Bei Pauschalpreisverträgen trägt der Unternehmer das Massenrisiko, soweit zumutbar (siehe § 2 Nr.7 VOB/B, § 242 BGB).
  • Detailpauschalvertrag: Die zu erbringenden Leistungen werden erschöpfend beschrieben und dafür eine Pauschale vereinbart.
  • Selbstkostenerstattungsvertrag: Die Vergütung erfolgt auf Nachweis der Aufwendungen. Heute nicht mehr gebräuchlich, zudem wettbewerbsfeindlich.
  • GMP-Vertrag (Garantierter Maximalpreis): Durch gemeinsam zu optimierende Planung und Ausführung soll in kooperativer Form dieser GMP unterschritten werden. Die eingesparten Kosten werden entsprechend zwischen den Vertragspartnern aufgeteilt.
  • Regievertrag (Stundenlohnvertrag): Die Vergütung erfolgt aufgrund vereinbarter Sätze für den tatsächlichen Aufwand an Personal- und Maschinenstunden sowie Material, (Ein Vertrag kann sowohl ausschließlich Regiearbeiten umfassen, wie auch Regiearbeiten in Kombination mit anderen Vergütungssystemen).

Je nach Umfang des Auftrages des/der beauftragten Unternehmer sind folgende Unternehmereinsatzformen zu unterscheiden:

  • Der Hauptunternehmer übernimmt einen Teil der Bauleistungen (Gewerk) und führt wesentliche Teile im eigenen Unternehmen aus, daneben kann er Nachunternehmer – auch Subunternehmer genannt - beauftragen
  • Der Totalunternehmer übernimmt die gesamte Bau- und Planungsleistung und führt wesentliche Teile im eigenen Unternehmen aus
  • Der Totalübernehmer übernimmt die gesamte Bau- und Planungsleistung, führt aber keine Leistungen im eigenen Unternehmen aus
  • Der Generalunternehmer übernimmt die gesamte Bauleistung für ein Bauvorhaben und führt wesentliche Teile im eigenen Unternehmen aus
  • Der Generalübernehmer übernimmt die gesamte Bauleistung, führt aber keine Leistungen im eigenen Unternehmen aus

Nicht vorgesehene Leistungen sind gesondert zu vergüten, (§ 2 Nr.6 VOB/B). Wird in Bauverträgen die VOB/B gegenüber Verbrauchern unverändert verwendet, oder gegenüber Unternehmern mit Abweichungen, so unterliegen sämtliche §§ der VOB/B als Allgemeine Geschäftsbedingungen (§ 305 BGB) der Inhaltskontrolle durch die Gerichte (§ 307 BGB).

VOB/B

Die VOB/B ist ein vorformuliertes Klauselwerk, das dazu bestimmt ist, in Bauverträgen die Regelungen des hierfür anwendbaren gesetzlichen Werkvertragsrechts des BGB zu ergänzen und teilweise zu ändern. Dies dient insbesondere dem Zweck, das Fehlen von spezifischen Regelungen für das Bauvertragsrecht im BGB auszugleichen.

Es handelt sich hierbei um Teil B der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) (früher: Verdingungsordnung für Bauleistungen). Der vollständige Titel des Teil B lautet „Allgemeine Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen (VOB/B)“.

Die VOB wurde vom Deutschen Vergabe- und Vertragsausschuss für Bauleistungen (DVA) geschaffen. Im DVA haben die öffentliche Hand und Spitzenorganisationen der Bauwirtschaft an der Entwicklung der VOB/B mitgewirkt mit dem Ziel, Regeln für die Abwicklung von Bauverträgen zu schaffen, die zwischen den Interessen des Bauherrn und des Bauunternehmers einen gerechten Ausgleich herbeiführen.

Der Text der VOB/B ist vom DVA in der Vergangenheit mehrmals überarbeitet worden, insbesondere zuletzt in den Jahren 2002 und 2006. Teilweise handelte es sich nur um kleinere Änderungen. Die Änderungen von 2000 und 2002 hatten hingegen größeren Umfang. Die Fassung von 2002 hat die VOB/B an das Gesetz zur Modernisierung des Schuldrechts angepasst.

Öffentliche Auftraggeber müssen die Geltung der VOB/B in der jeweils neuesten Fassung vereinbaren. Privaten Vertragsparteien steht die Vereinbarung der VOB/B frei. Demgemäß haben sie es auch in der Hand, eine bestimmte, auch eine ältere Fassung der VOB/B zur Grundlage zu machen. Vereinbaren sie nicht eine bestimmte Fassung, so gilt die im Zeitpunkt des Vertragsschlusses gültige neueste veröffentlichte Fassung als vereinbart.

Bei der Prüfung eines Bauvertrags muss also beachtet werden, ob die VOB/B wirksam vereinbart wurde und welche Fassung gilt.

VOB/B und BGB

VOB/B und BGB

Bauverträge werden allein nach dem Werkvertragsrecht des BGB beurteilt, sofern nichts anderes vereinbart ist.

Viele Vorschriften des BGB sind jedoch nicht zwingend, sie können daher durch vertragliche Regelungen verändert werden. Dies kann sowohl durch Einzelvertrag als auch durch AGB wie die VOB/B geschehen. Wird die VOB/B vereinbart, so werden hierdurch einzelne Bestimmungen im BGB durch abweichende Regelungen ersetzt, während andere von der VOB/B nicht berührt werden und parallel zu dieser gelten. Bei der Verwendung der VOB/B durch öffentliche Auftraggeber werden neben der VOB/B regelmäßig noch weitere Bedingungen, wie etwa ZVB und BVB, vereinbart, mit denen die Regelungen der VOB/B ergänzt werden. Der Inhalt dieser ergänzenden Regelungen ist teilweise in der VOB/A vorgegeben.

Wesentliche Abweichungen der VOB/B vom Werkvertragsrecht des BGB sind insbesondere:

  • die Sonderregelung für Leistungsverzögerungen in § 5 Nr. 4
  • der Schadensersatz für Fälle der Behinderung nach § 6 Nr. 6
  • zusätzliche Sonderregelungen für die Abnahme (förmliche, fiktive) in § 12
  • die Regelung der Mängelansprüche (vor Abnahme in § 4 Nr. 7, nach Abnahme in § 13), wobei mehr als nach dem BGB die Mängelbeseitigung im Vordergrund steht und das gesetzliche Rücktrittsrecht ausgeschlossen ist
  • die kürzere Verjährungsfrist für Mängelansprüche bei Bauwerken von 4 Jahren (§ 13 Nr. 4) sowie die Unterbrechung der Verjährung für Mängelansprüche durch schriftliche Mängelrüge des Auftraggebers (§ 13 Nr. 5 Abs. 1)
  • die Fälligkeitsvoraussetzungen der prüfbaren Rechnung (§ 14) und der Prüfung der Schlussrechnung (§ 16 Nr. 3 Abs. 1)
  • das weitergehende Recht auf Abschlagszahlungen (§ 16 Nr. 1), die Einrede der vorbehaltlosen Annahme der Schlusszahlung (§ 16 Nr. 3 Abs. 2)
  • sowie die Sonderregelung zur Verzinsung von Werklohnforderungen im Verzugsfalle (§ 16 Nr. 5 Abs. 3).

Die VOB/B enthält gegenüber dem BGB einige formelle Anforderungen an die Durchsetzung der Rechte des Auftraggebers. Wenn diese Formalien nicht beachtet werden, droht Rechtsverlust.

Allgemeine Vertragsbedingungen

Die VOB/B ist kein Gesetz, sondern hat nach herrschender Meinung den Charakter von Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Als solche wird sie nur Vertragsbestandteil, wenn ihre Geltung im Vertrag ausdrücklich und wirksam  vereinbart wird. Das geschieht meist dadurch, dass eine Vertragspartei (der Verwender im Sinne des Rechts der AGB) die Geltung der VOB/B in dem von ihm erstellten schriftlichen Vertrag oder in seinen AGB vorsieht und (soweit dies nicht bei einem Bauunternehmer entbehrlich ist) der anderen Partei durch Übergabe eines Abdrucks die Kenntnis von deren Inhalt verschafft oder in sonstiger Weise die Möglichkeit gibt, in zumutbarer Weise von ihrem Inhalt Kenntnis zu nehmen. Der Vertragspartner muss ferner durch Abschluss des Bauvertrags mit der Geltung der VOB/B einverstanden sein.

Häufig kommt es in der Baupraxis vor, dass zusätzlich zur VOB/B auch noch die Geltung besonderer Vertragsbedingungen einer Vertragspartei vereinbart wird, bzw. dass die VOB/B nur teilweise verwendet wird. Enthalten verschiedene in den Vertrag einbezogene Klauselwerke konkurrierende Regelungen, muss geregelt werden, welche Bedingungen vorrangig gelten. Eine derartige Regelung findet sich zum Beispiel in § 1 Nr. 2 VOB/B.

AGB unterliegen einer Inhaltskontrolle nach §§ 307ff. BGB. Von den Klauselverboten in § 308 Nr. 5 und § 309 Nr. 8 b) ff) BGB sind jedoch ausdrücklich Verträge ausgenommen, in denen die VOB/B insgesamt einbezogen ist, da das Gesetz davon ausgeht, dass die VOB/B insgesamt ein ausgewogenes Klauselwerk darstellt. Entsprechend wurde auch von der Rechtsprechung eine Inhaltskontrolle von einzelnen Vorschriften der VOB/B dann nicht vorgenommen, wenn die VOB/B insgesamt, das heißt inhaltlich unverändert, Vertragsbestandteil geworden ist. Diese Privilegierung gilt jedoch nur, wenn die VOB/B also nicht durch zusätzliche Vereinbarungen im Bauvertrag oder in zusätzlichen Vertragsbedingungen einer Partei wieder abgeändert worden sind.

Es gibt Vorschriften in der VOB/B, die isoliert betrachtet einer Inhaltskontrolle nicht standhalten, weil sie zu sehr zum Nachteil eines Vertragspartners vom Gesetz abweichen. Dieser Nachteil wird aber durch andere, demselben Vertragspartner günstige Vorschriften wieder ausgeglichen, so dass die VOB/B in unveränderter Form nach bisheriger Rechtsprechung insgesamt als ausgeglichen gilt. In einem Urteil vom 22. Januar 2004 (BGHZ 157, 346 = NJW 2004, 1597) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass jede vertragliche Abweichung von der VOB/B dazu führt, dass die VOB/B nicht als Ganzes vereinbart ist, ungeachtet des Gewichts der Abweichung.

In der Praxis ist es extrem selten, dass die VOB/B als Ganzes in den Vertrag einbezogen wird, wenn auf Abweichungen zu seinen Gunsten nicht verzichten werden soll. Somit greift die oben beschriebene Inhaltskontrolle ein. Das AGB Recht unterscheidet nun zwischen dem Verwender und der anderen Vertragspartei (§ 305 Abs. 1 BGB), hierbei stellt der Verwender die allgemeinen Geschäftsbedingungen. Ziel des Gesetzes ist es, die andere Vertragspartei zu schützen, d.h. bei einer Inhaltskontrolle werden nur die Paragraphen geprüft, welche zu Lasten der anderen Vertragspartei gehen; Klauseln die den Verwender schlechter stellen bleiben jedoch gültig. Für die VOB/B bedeutet dies, dass zunächst geprüft wird, welche Vertragspartei die VOB/B in den Vertrag einbezogen hat. Dieser wird dann im Sinne des § 305 BGB zum Verwender, für welchen alle ihm ungünstigen Regeln der VOB/B gültig sind (vgl. § 307 Abs. 1 S.1 BGB). Die andere Vertragspartei wird in diesem Fall durch die Inhaltskontrolle geschützt.

Anders ist es, wenn sich beide Parteien auf die Verwendung der VOB/B einigen. Dadurch werden beide zu Verwendern nach § 305 BGB und die einzelnen Regelungen der VOB/B unterliegen nicht der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB.

Durch das neue Forderungssicherungsgesetz, das seit 1. Januar 2009 gilt, wird die Privilegierung in § 310 Abs. 1 BGB neu geregelt und auf den Geschäftsverkehr mit Unternehmen oder mit der öffentlichen Hand beschränkt, gilt also nicht mehr für Verbraucherverträge, so dass in solchen Verträgen die einzelnen Klauseln der VOB/B einer Inhaltskontrolle unterliegen.

Unabhängig davon gilt die Privilegierung der VOB/B gegenüber Verbrauchern bereits vor Inkrafttreten der neuen gesetzlichen Regelung nicht mehr. Der BGH hat entschieden, dass bei der Verwendung der VOB/B gegenüber Verbrauchern jede einzelne Klausel der AGB-Kontrolle nach §§ 307 ff BGB unterliegt. Welche Klauseln nichtig sind, hat er bislang noch nicht entschieden, sondern vielmehr an das Kammergericht zurück verwiesen. (BGH vom 24. Juli 2008, VII ZR 55/07)

Nachbarrecht

Das Nachbarrecht ist Teil des zivilrechtlichen Sachenrechts. Es besteht aus allen Rechtsnormen, die das grundsätzliche Recht des Eigentümers, mit der Sache nach Belieben zu verfahren und jeden Dritten von der Einwirkung auszuschließen, mit Rücksicht auf die benachbarte Lage von Grundstücken und die deshalb unvermeidlichen wechselseitigen Beeinträchtigungen einschränken.

In Deutschland ist das Nachbarrecht in den §§ 903 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) geregelt. Im einzelnen geht es um folgende Regelungen:

  • Befugnisse des Eigentümers § 903 BGB
  • Notstand § 904 BGB
  • Begrenzung des Eigentums § 905 BGB
  • Zuführung unwägbarer Stoffe (Immissionen) § 906 BGB
  • Gefahr drohende Anlagen § 907 BGB
  • Drohender Gebäudeeinsturz § 908 BGB
  • Vertiefung § 909 BGB
  • Überhang (von Wurzeln und Zweigen) § 910 BGB
  • Überfall (von Früchten) § 911 BGB
  • Überbau, § 912 - 916 BGB
  • Notwegerecht, § 917 und 918 BGB
  • Grenzabmarkung, § 919 BGB
  • Grenzverwirrung, § 920 BGB
  • Gemeinschaftliche Benutzung von Grenzanlagen,§ 921 und 922 BGB
  • Grenzbaum, § 923 BGB

Art.124 EGBGB bringt zum Ausdruck, dass die §§ 906 ff. BGB nicht abschließend sind. Zumeist finden sich die ergänzenden landesgesetzlichen Vorschriften in den Ausführungsgesetzen zum Bürgerlichen Gesetzbuch (AGBGB).

Von dem privaten Nachbarrecht ist das öffentliche Nachbarrecht zu unterscheiden. Aus verschiedenen Vorschriften des öffentlichen Rechts (insbesondere §§ 31- 35 BauGB, Abstandflächenvorschriften der Landesbauordnungen) ergeben sich subjektive Rechte des Einzelnen im Verhältnis zu den Eigentümern angrenzender Grundstücke. Wichtige Teile des Nachbarrechts sind von jeher örtlichen Gebräuchen unterworfen. Heute hat im Wesentlichen nur Bayern kein Nachbarrechtsgesetz; es finden sich einige Regelungen zum privaten Landesnachbarrecht im dortigen Ausführungsgesetz zum BGB.

Verbraucherbaurecht

Bislang wurden am Bau stets Werkverträge geschlossen. Durch das neue Bauvertragsrecht sind jetzt häufig Bauvertrag oder Verbraucherbauvertrag einschlägig.

Die Regelungen für den Verbraucherbauvertrag statten größtenteils vom EU-Verordnungsgeber, sie dienen dem Schutz von Verbrauchern am Bau. Typischer Anwendungsfall ist ein schlüsselfertiger Neubau oder eine Komplettsanierung.

Der neu geregelte Bauvertrag ist sowohl bei Bau, Umbau und Abriss von Bauwerken beziehungsweise Außenanlagen einschlägig.

Werkverträge sind nur noch bei untergeordneten Arbeiten möglich, für die die Regeln von Bauvertrag und Verbraucherbauvertrag nicht gelten.

Was genau ist ein Verbraucherbauvertrag?

Gemäß § 650i BGB sind dies alle Verträge, durch die ein „Unternehmer von einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird.“

Wichtig für Verbraucher, die diesen Schutz in Anspruch nehmen wollen ist, dass kein Gewerk einzeln beauftragt werden darf. Stattdessen müsse alles einheitlich über einen Generalunternehmer beauftragt werden. Dieser kann dann einzelne Bauleistungen an Subunternehmer vergeben, wie bisher auch.

Bei Verbraucherbauverträgen muss es sich immer um ein komplettes Gebäude handeln. Der klassische Fall ist deshalb ein schlüsselfertiger Neubau. Ein Verbraucherbauvertrag ist aber auch bei Umbauten möglich, hierbei muss es sich aber dann um eine Kernsanierung handeln bei der quasi nahezu alles erneuert wird.

Was ist ein Bauvertrag?

Der Bauvertrag ist eine spezielle Form des Werkvertrags. Das neue Vertragsrecht gilt immer dann wenn es um ein Bauwerk oder auch eine Außenanlage geht. Diesen Vertrag können sowohl Verbraucher als auch gewerbliche Kunden schließen.

Typischer Fall des Bauvertrags ist die Beauftragung eines einzelnen Gewerks, also z.B. des Rohbaus oder der Elektroinstallation.

Der Gesetzgeber hat hierzu eine Regelung in § 650a BGB getroffen. Demnach handelt es sich immer dann um einen Bauvertrag, wenn eine Bauleistung für den Gebrauch oder die Instandhaltung des Gebäudes von wesentlicher Bedeutung ist.

Was ist ein Werkvertrag?

Der Werkvertrag ist altbekannt im Baurecht. Dieser Vertragstyp gilt nun immer dann, wenn es sich nicht um einen Bauvertrag oder einen Verbraucherbauvertrag handelt, dies ist z.B. bei untergeordneten Arbeiten der Fall (kleinere Renovierungsarbeiten wie Tapezieren oder auch kleinere Reparaturen, ähnlich Schönheitsreparaturen im Mietrecht).

Eine Abgrenzung der einzelnen Vertragstypen ist nicht immer einfach, es gibt hierzu bereits eine Vielzahl von Gerichtsentscheidungen.

Öffentliches Baurecht

Mit dem Öffentlichen Baurecht werden alle Rechtsbereiche erfasst, die aus Sicht der Allgemeinheit und der Nachbarn bestimmen, ob die Errichtung, Beseitigung oder Änderung eines Bauvorhabens zulässig ist. Von seinem Regelungsbereich grenzt es sich als Teilbereich des Öffentlichen Rechts von dem privaten Baurecht und Architektenrecht ab, das die zivilrechtlichen Rechtsbeziehungen zwischen Bauherr, Bauunternehmer, Architekt und anderen an einem Bauprojekt beteiligten Personen betrifft.

Das Öffentliche Baurecht lässt sich in zwei Teilbereiche unterteilen, das Bauplanungsrecht und das Bauordnungsrecht. Das Bauplanungsrecht betrifft die Bebaubarkeit von Grundstücken und ist hauptsächlich im Baugesetzbuch (BauGB) und der Baunutzungsverordnung (BauNVO) geregelt. Das Bauordnungsrecht ist Ländersache und betrifft etwa konkrete Sicherheits- und Gefahrenvorschriften für einzelne Bauvorhaben. Sie finden sich in den Bauordnungen der Bundesländer, die ganz konkrete Regeln aufstellen, etwa zu Abstandsflächen, zulässiger Höhe von Gebäuden u.v.m.

Bauplanungsrecht

Das Bauplanungsrecht ist der Bereich des öffentlichen Rechts, der die planerischen Grundlagen für die Bebauung einzelner Grundstücke regelt. Es bestimmt, ob, was und wieviel gebaut werden darf. Davon zu unterscheiden ist das Bauordnungsrecht der Länder, das in Gestalt der jeweiligen Landesbauordnung regelt, wie im einzelnen gebaut werden darf. Außerdem gibt es das Baunebenrecht. Mit diesem Begriff sind andere fachgesetzliche Vorschriften gemeint, die über ihre Regelungen in die Bebaubarkeit von Flächen eingreifen können (z. B. im Straßenrecht).

Das Bauplanungsrecht regelt, ob gebaut werden darf. Das Bauordnungsrecht regelt wie gebaut werden darf.

Das Bauplanungsrecht stellt Regeln für die Erstellung von Bauleitplänen auf, die ihrerseits Regeln über Art und Maß der zulässigen Bebauung im Plangebiet enthalten. Außerdem enthält es Vorschriften darüber, welche Nutzung in Bereichen zulässig ist, für die kein Bauleitplan erstellt ist (Auffangvorschriften). Planungen, die räumlich über das Gemeindegebiet hinausreichen, nennt man Regionalplanung oder auch Landesplanung.

Kein Gegenstand des Bauplanungsrechts sind die Planungen für überörtliche Infrastrukturmaßnahmen wie z. B. Verkehrswege, für die besondere Fachgesetze existieren. Derartige Planungen erlangen ihre rechtliche Zulässigkeit über Planfeststellungsverfahren. In Deutschland ist das Bauplanungsrecht im Baugesetzbuch enthalten.

Bauordnungsrecht

Gegenstand des Bauordnungsrechts sind Vorschriften über die Errichtung, Änderung und den Abbruch von baulichen Anlagen, insbesondere von Gebäuden. Perspektive ist dabei das einzelne Gebäude in technischer und architektonischer Hinsicht, nicht die gesamte Bebauung einer Straße, eines Stadtviertels oder gar einer ganzen Gemeinde; diese Gegenstände werden vom Bauplanungsrecht (auch als Städtebaurecht bezeichnet) geregelt.

Das Bauplanungsrecht regelt, ob gebaut werden darf. Das Bauordnungsrecht regelt wie gebaut werden darf.

In Deutschland liegt das Bauordnungsrecht in der Gesetzgebungskompetenz der Bundesländer. Alle Länder haben dementsprechend eigene Bauordnungen erlassen. Trotz der Bezeichnung Bauordnung handelt es sich um ein Gesetz im formellen Sinne.

Gewährleistung der Einhaltung anderer gesetzlicher Bestimmungen

Die Erteilung einer Baugenehmigung setzt die Einhaltung aller für das Bauvorhaben einschlägigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften voraus, auch solcher, die nicht Gegenstand des Bauordnungsrechts sind (z.B. solche an den baulichen Wärmeschutz). Die Einhaltung wird entweder im Baugenehmigungsverfahren überprüft oder muss vom Bauwilligen nachgewiesen werden.

Verunstaltungsverbot

Das Bauordnungsrecht verbietet Baugestaltungen, die verunstaltet wirken. Darin liegt einerseits die Gefahr, dass Baubehörden "Geschmack verordnen" können, wenn sie von ihrer Befugnis keinen zurückhaltenden Gebrauch machen; andererseits lassen sich "architektonische Ausreißer" nicht konkreter beschreiben.

Gefahrenabwehr

Das Bauordnungsrecht stellt Anforderungen an die Beschaffenheit baulicher Anlagen, um Gefahren - insbesondere für Leben und Gesundheit - zu vermeiden. Dies sind z.B. Anforderungen an die Standsicherheit von Gebäuden, an die Beschaffenheit von Baumaterialien oder an den baulichen Brandschutz.

Gewährleistung sozialer Mindeststandards

Das Bauordnungsrecht stellt Mindestanforderungen an Aufenthaltsräume und Wohnungen unter dem Gesichtspunkt des Gesundheitsschutzes und seit neuestem auch unter dem Gesichtspunkt der Barrierefreiheit (Zugänglichkeit für in ihrer Mobilität Behinderte).

Vollzug der Bauleitplanung

Baugenehmigungen dürfen nur erteilt werden, wenn das Bauvorhaben den jeweils anwendbaren Bestimmungen und Festsetzung der Bauleitplanung entspricht. 

Architektenrecht

Das Architektenrecht regelt die Rechte und Pflichten der Architekten. Es handelt sich um eine Querschnittsmaterie, das heißt, das Architektenrecht ist nicht in einem einheitlichen Gesetzbuch geregelt, sondern setzt sich aus zahlreichen Rechtsvorschriften unterschiedlicher Herkunft zusammen. Zu nennen sind für Deutschland vor allem das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB), die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI), die Architektengesetze der einzelnen Bundesländer und die berufsrechtlichen Regeln der Architektenkammern. Die HOAI ist eine Verordnung des Bundes zur Regelung der Vergütung  der Leistungen von Architekten und Ingenieuren in Deutschland. Der Begriff Ingenieur bezieht sich hierbei auf die im Bauwesen tätigen Fachrichtungen (Bauingenieure, Bauphysiker, Versorgungstechnikingenieure, Elektroingenieure, Vermessungsingenieure, Gartenbauingenieur, Landschaftplaner etc.).

Das Architektenvertragsrecht regelt die Rechte und Pflichten von Architekt und Auftraggeber. Im Architektenvertrag, der mündlich oder schriftlich geschlossen werden kann, legen die Vertragspartner vor allem fest, welche Leistungen der Architekt erbringen soll und wie er hierfür bezahlt wird. Es besteht im Grundsatz Vertragsfreiheit. Grenzen setzen zwingende Regeln des BGB und, soweit es um das Honorar geht, die HOAI.

Das Honorarrecht gehört zum Teil zum Vertragsrecht, weil die Vereinbarung des Honorars im Prinzip Verhandlungssache ist. Verhandlungsgrenzen zieht allerdings die HOAI mit Höchst- und Mindestsätze für die wichtigsten Architektenleistungen. Verstößt die Vergütungsabrede der Vertragsparteien gegen diese Sätze, bleibt ihr Vertrag im übrigen gleichwohl wirksam, das heißt der Architekt muss die versprochene Leistung erbringen. An die Stelle der unwirksamen Honorarvereinbarung tritt dann die zwingende Honorarregelung der HOAI.

Im Architektenhaftpflichtrecht geht es um die Frage, wann, wem und in welchem Umfang der Architekt für Fehler seiner Leistungen haftet (Planungsfehler, Fehler bei der Bauüberwachung). Anspruchsteller ist in der Regel der Bauherr; Beteiligter an einem solchen Streit können ferner die ausführenden Unternehmen und/oder andere Ingenieure, sog. Fachplaner sein (beispielsweise der Statiker), weil häufig ein Bauschaden auf mehreren Ursachen gleichzeitig beruht. Der Bauherr kann im Prinzip jeden Schädiger in voller Höher auf Ersatz in Anspruch nehmen; die Schädiger müssen dann intern den Schaden nach der Verursachungsquote aufteilen (vergleiche Gesamtschuld). Außerdem spielt hier das Versicherungsrecht eine große Rolle. Denn die Schadenssummen bei Architektenfehlern sind häufig hoch, so dass mitunter Streit zwischen Architekt und Versicherung entsteht, ob der Schaden von der Versicherung übernommen werden muss.

Das Architektenberufsrecht ist das "Standesrecht" der Architekten. Der Architekt ist grundsätzlich Freiberufler, ähnlich dem Steuerberater, Rechtsanwalt oder Arzt. Allerdings sind inzwischen auch Architekten-GmbHs und andere Gesellschaftsformen zugelassen. In den Architektengesetzen der Länder sind die Grundregeln für die Zulassung zum Beruf des Architekten und die Ausübung dieses Berufes geregelt. Diese Grundsätze gestalten die Architektenkammern durch Satzungen und Richtlinien näher aus, etwa zu der Frage, in welchem Umfang Architekten Werbung betreiben dürfen.

Im Architektenurheberrecht geht es - wie allgemein im Urheberrecht - darum, ob und in welchem Umfang der Architekt dauerhaft geschützte Rechte an seiner Planungsleistung hat, mit der Folge, dass Änderungen dieser Leistung nur mit seiner Zustimmung möglich wären. Voraussetzung hierfür ist immer, dass die Planung keine rein funktionale Leistung war, sondern ein gewisses Maß an geistig-gestalterischem Inhalt hatte.

Darauf können Sie bauen

Das Grundstücksrecht

Das Grundstück, seine Bestandteile, Scheinbestandteile und das Zubehör sind nicht selten Gegenstand rechtlicher Auseinandersetzungen von Eigentümern und sonstigen Berechtigten.

Als Informationsquellen dienen das:

  • Liegenschaftskataster,
  • allgemeine Grundbuch,
  • Wohnungs- und Teileigentumsgrundbuch,
  • Erbbaugrundbuch und
  • das Gebäudegrundbuch

Wir beraten und vertreten Sie bei der Entstehung und Aufhebung von Rechten an einem Grundstück, zum Beispiel bei behördlichen Genehmigungen und Bescheinigungen oder beim Eigentumsübergang bei Veräußerung und im Erbfall ebenso wie bei der Durchsetzung und Abwehr von dinglichen Ansprüchen aus Grundpfandrechten und Nutzungsrechten:

  • Grunddienstbarkeit
  • beschränkt persönliche Dienstbarkeit, insbesondere Wohnungsrecht
  • Nießbrauch
  • Vorkaufsrecht
  • Erbbaurecht
  • Reallast
  • Hypothek
  • Grundschuld
  • Rentenschuld

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