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Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung


Zu diesen Einkünften zählen

 

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von unbeweglichem Vermögen, wie zum Beispiel Grundstücken oder Gebäuden, und Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen, wie beispielsweise das Erbbaurecht

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von Sachinbegriffen, insbesondere von beweglichem Betriebsvermögen

Einkünfte aus zeitlich begrenzter Überlassung von Rechten, wie schriftstellerischen, künstlerischen oder gewerblichen Urheberrechten

Einkünften aus der Veräußerung von Miet- und Pachtzinsforderungen

 

Wird ein Darlehen unmittelbar zum Beispiel für Bau, Kauf, Renovierung etc. eines vermieteten Hauses oder Grundbesitzes eingesetzt, so sind die dafür anfallenden Schuldzinsen als Werbungskosten sofort abziehbar. Zu diesen Werbungskosten zählt aber nur der enthaltene und tatsächlich gezahlte Zins- und nicht der Tilgungsanteil. Wird ein Gebäude nur teilweise vermietet und im Übrigen selbst genutzt, können Schuldzinsen nur soweit als Werbungskosten abgezogen werden, als die Darlehensmittel tatsächlich zur Finanzierung der Anschaffungs- und Herstellungskosten des vermieteten Teils verwendet wurden. Damit diese Verwendung zur Einkunftserzielung seitens des Finanzamts anerkannt wird, muss aber eine klare und eindeutige Zuordnung getroffen werden. Eine Aufteilung in zwei Schritten ist zu empfehlen: Individuell zurechenbare Aufwendungen können dem betroffenen Gebäudeteil direkt zugerechnet werden. Aufwendungen, die das gesamte Gebäude betreffen, sind zu verteilen. Möglich ist eine Aufteilung nach Wohn- oder Nutzfläche.

 

Bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung einer vermieteten Immobilie ist es möglich die Anschaffungs- und Herstellungskosten abzuschreiben. Dies bedeutet, dass diese Kosten über mehrere Jahre verteilt steuerlich geltend gemacht werden können. Da eine Abschreibung (AfA) aber nur für abnutzbare Wirtschaftsgüter möglich ist, kann sie nur für das Gebäude und nicht für den Grund und Boden auf dem das Gebäude erbaut ist, erfolgen. Die Anschaffungskosten sind daher auf Gebäude sowie Grund und Boden aufzuteilen. Abschreibungen können aber nur geltend gemacht werden, wenn mit der Immobilie Einkünfte erwirtschaftet werden, sie also vermietet wird. Bei einer teilweisen Nutzung zu eigenen Wohnzwecken muss also auch hier eine Aufteilung erfolgen.


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