Kündigung wegen Eigenbedarfs

Die Eigenbedarfskündigung stellt wohl den häufigsten Grund für die ordentliche Beendigung des Mietvertrags aus Vermietersicht dar.

Gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis kündigen, wenn er die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 27.01.2010 entschieden, dass auch Nichten und Neffen des Vermieters so enge Verwandte sind, dass zu ihren Gunsten das Mietverhältnis durch den Vermieter gekündigt werden kann.

Neben Eltern, Kindern, Enkeln und Geschwistern des Vermieters zählen nach neuester Rechtssprechung des Bundesgerichtshofs nunmehr eben auch Neffen und Nichten zum begünstigten Personenkreis für die vom Vermieter Eigenbedarf geltend gemacht werden kann.

Für eine wirksame Kündigung müssen zudem vernünftige und nachvollziehbare Gründen vorliegen, die eine Inanspruchnahme der vermieteten Wohnung rechtfertigen. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn die Wohnung näher an der Arbeitsstätte des Vermieters liegt, der Vermieter die eigenen Wohnung als Altersruhesitz nutzen will oder Familienangehörige wegen veränderter Lebensumstände eine größere oder kleinere Wohnung benötigen.

Diese Gründe sowie die Bedarfperson und deren derzeitigen Wohnverhältnisse sind in der Kündigung genau anzugeben. Für die Wirksamkeit der Kündigung ist weiterhin erforderlich, dass die Kündigung nicht rechtsmissbräuchlich erfolgte, etwa, wenn der Eigenbedarf nur vorgetäuscht wurde um den Mieter loszuwerden. Aber auch falls z.B. bei Vertragsschluss der Kündigungsgrund bereits absehbar war, der geltend gemachte Wohnbedarf überhöht ist oder der Vermieter die Wohnung nur für einige Monate nutzen will, kann die Kündigung unwirksam sein. Sofern eine vergleichbare Alternativwohnung im selben Haus oder in der gleichen Wohnlage vorhanden ist oder nach Ausspruch der Kündigung frei wird, muss der Vermieter diese dem Mieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist anbieten. Wenn der Vermieter durch diese Wohnung seinen Wohnbedarf decken kann, darf er die Kündigung nicht weiter verfolgen.

Wird die vermietete Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft, so ist eine Eigenbedarfskündigung erst nach einer Sperrfrist von drei Jahren seit der Veräußerung möglich.

Der Vermieter, der eine Wohnung wegen Eigenbedarfs kündigt, hat stets die gesetzliche Kündigungsfrist zu beachten, die bei einer Mietdauer von bis zu fünf Jahren drei Monate beträgt und sich nach fünf und acht Jahren um jeweils drei Monate verlängert.

Aber auch im Falle der Eigenbedarfskündigung kann der Mieter der Kündigung widersprechen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine unzumutbare Härte darstellen würde. Dies wird insbesondere dann bejaht, wenn dem Mieter aufgrund von schwerer Krankheit, Schwangerschaft oder hohen Alters ein Umzug nicht zuzumuten ist. In einem solchen Fall muss die Kündigung entweder zurückgenommen werden oder die Räumungsfristen werden verlängert oder der Mieter erhält eine angemessene Entschädigung.

Wenn der Mieter beweisen kann, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war oder noch vor Ablauf der Kündigungsfrist weggefallen ist, stehen dem Mieter insoweit Schadensersatzansprüche gegen den Vermieter zu. In Betracht kommen hier insbesondere Umzugs- und Maklerkosten, die aufgrund der unberechtigten Eigenbedarfskündigung entstanden sind, Anschaffungskosten für neue Einrichtungsgegenstände, weil die vorhandenen nicht mehr passen, aber auch höhere Mietzahlungen für die neue Wohnung. Die Schadensersatzansprüche des Mieters sind aber ausgeschlossen, wenn ein Mietaufhebungsvertrag geschlossen wurde.