Nachweis eines geringeren Grundstückswertes

Während für vererbte und verschenkte Häuser bis 2008 generell die 12,5fache Jahresmiete abzüglich eines Alterswertabschlags angesetzt wurde, lässt sich der Steuerwert einer Immobilie bei Zuwendungen seit Neujahr 2009 nicht mehr so einfach ermitteln. Denn es gibt grundsätzlich drei verschiedene Wege, um zum richtigen Ergebnis zu kommen:

	Vergleichswert für Wohnungs- und Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser.
	Ertragswertverfahren für Miet- und Geschäftsgrundstücke sowie gemischt genutzte Grundstücke.
	Sachwertverfahren für besonders ausgestattete Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Geschäftsgrundstücke, bei denen sich keine übliche Miete ermitteln lässt.

Unabhängig vom angewendeten typisierenden Verfahren kann dem Finanzamt generell der niedrigere Verkehrswert nachgewiesen werden, wenn es zu überhöhten Ansätzen kommt. Diese Option mit Steuerminderungspotential erlaubt § 198 des Bewertungsgesetzes über zwei verschiedene Wege:

	Ein Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken erforderlich. Dabei sind sämtliche wertbeeinflussenden Umstände zur Wertermittlung zu berücksichtigen, etwa Belastungen privatrechtlicher und öffentlich-rechtlicher Art wie Grunddienstbarkeiten und persönliche Nutzungsrechte.
	Ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommenen Kaufpreis über das Grundstück.

Nach einem Urteil vom Finanzgericht Berlin-Brandenburg (Az. 3 K 3258/06 B) kann der Verkaufspreis auch dann noch berücksichtigt werden, wenn das Geschäft mehr als zwölf Monate nach Erbschaft oder Schenkung stattgefunden hat. Dann muss allerdings im Regelfall durch eine Bescheinigung des Gutachterausschusses nachgewiesen werden, dass inzwischen keine oder nur minimale Änderungen bei Miete und Beschaffenheit der Immobilie stattgefunden haben. Dieser Beleg muss umso ausführlicher sein, je mehr Zeit bereits verstrichen ist.

Nach Auffassung der Richter kann diese Bescheinigung aber entfallen, wenn die Einjahresfrist nur minimal - im Urteilsfall gut 14 Monate - überschritten wird. Dann ist die Einschaltung des Gutachters wie beim Verkauf innerhalb eines Jahres entbehrlich.

Hinweis: Der realisierte Kaufpreis wird vom Finanzamt nicht akzeptiert, wenn der Besitzerwechsel innerhalb der Familie erfolgt oder ein anderer Verwandter die Immobilie erwirbt. Erforderlich ist also ein Geschäft unter fremden Dritten.